En el momento económico actual, bajo el contexto de la crisis global por la guerra en Ucrania y la alta inflación como consecuencia de la pandemia, resulta difícil trazar una estrategia para invertir capital sin que pierda valor en el tiempo. Las proyecciones indican que el costo de la vida mantendrá una tendencia alcista por, al menos, los próximos dos años, golpeando -por ejemplo- las tasas de interés para los créditos hipotecarios.
El INE dio a conocer hace pocos días el dato de marzo para la variación del Índice de Precios del Consumidor, la cual fue mucho mayor a la esperada por el mercado, situándose en un 1,9%. Es decir, si todos los meses fueran iguales, el dinero perdería cerca de un cuarto de su valor en el plazo de un año. Así, los ahorros estacionados en una cuenta corriente se vuelven un verdadero gasto.
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Por su parte, los operadores financieros estiman que el Banco Central subirá la tasa de interés nuevamente en las reuniones de mayo y junio. Además, esperan que el IPC de abril avance un 0,9%, según la última encuesta entregada por el ente rector. De concretarse este escenario, la Tasa de Política Monetaria llegaría a un 8% el próximo mes. Los operadores esperan también otra alza de 0,5 puntos en la reunión de junio. Así, la tasa de interés llegaría a 8,5% a mediados de este año. De todos modos, tras el alza de junio esperan que la tasa se mantenga estable durante el resto del año, y que bajaría a 7,5% en mayo de 2023. La proyección es que bajaría a 5,5% en mayo de 2024.
¿Dónde refugiarse?
En este contexto, las inversiones inmobiliarias se perfilan como el principal resguardo para el escenario actual. Los retornos y el valor de la inversión son percibidos en UF, que contiene el impacto inflacionario y permite un ajuste natural. Dentro de la inversión inmobiliaria, el sector que se ha mostrado más estable y robusto a lo largo del tiempo es el del mercado habitacional, desplazando a oficinas, locales comerciales y otros.
Alex Saavedra, gerente general de Accionate, apunta a que “invertir en ladrillo es hoy una de las mejores herramientas para no dejar el dinero estacionado y perdiendo su valor. Observamos que las personas siguen confiando en poner sus fichas en la inversión en departamentos, sobre todo porque el mercado está demostrando que se acomoda”.
Saavedra recalca que algunos bancos e instituciones financieras volvieron a flexibilizar tasas y horizontes crediticios, alcanzando los 30 años, apalancamiento al 90% y tasas hasta de 4,5%. Sumado a esto, los arriendos de unidades habitacionales han mostrado un alza de hasta 25% en la Región Metropolitana, algo que se repite en otras regiones de Chile, lo que permite equilibrar el dividendo que un inversionista debe pagar de su crédito hipotecario y el arriendo que percibe por concepto de arriendo de su propiedad.
¿Sigue siendo buena idea invertir en departamentos? Tomando el caso de una propiedad de 2.500 UF:
| Valor Depto. | Crédito Hip. | Años plazo | Tasa | Pie | Dividendo |
| 2.500 | 2.250 | 30 | 4,50% | 10,00% | 365.000 |
| 2.500 | 2.125 | 30 | 4,50% | 15,00% | 345.000 |
| 2.500 | 2.000 | 30 | 4,50% | 20,00% | 324.000 |
Con estas cifras es importante revisar los cánones de arriendo de algunas comunas con proyectos inmobiliarios orientados a la renta, específicamente departamentos con 1 dormitorio y 1 baño. Según datos entregados por AxionRent, por ejemplo, en la comuna de La Cisterna un arriendo de una propiedad de estas características asciende a los 341.000 pesos en promedio. En San Joaquín, los arriendos ascienden a los 330.000 pesos; Santiago Centro Sur 328.000; Quinta Normal 290.000; y La Florida 275.000 pesos. Si bien en regiones normalmente los arriendos tienden a ser más baratos que en la capital, también lo son los valores de compra.
“Aún podemos observar que los arriendos cubren, en los mejores casos con créditos a 30 años, hasta un 100% de los dividendos. Los que no, el delta es muy pequeño. Es importante que la gente comprenda que si bien vivimos muchos años una ‘época dorada’ en que los arriendos pagaban los dividendos y permitían un diferencial para ahorrarlo o gastarlo, eso no significa que desembolsar 30.000 o 50.000 pesos por el dividendo signifique que es un mal negocio. Nunca hay que olvidar que estamos adquiriendo una propiedad, aumentando patrimonio e invirtiendo a largo plazo”, recalca Alex Saavedra.
